Située dans la mer Ionienne, au large de Céphalonie et non loin d’Ithaque, l’île de Makri bénéficie d’un environnement particulièrement recherché. Avec ses reliefs boisés, ses côtes sauvages et ses quelque 98 hectares de superficie, elle a longtemps été présentée comme un bien d’exception sur le marché très fermé des îles privées.
Durant les années suivant la pandémie, la demande pour ce type de propriété avait fortement progressé. Les investisseurs fortunés recherchaient alors des lieux isolés, capables d’offrir confidentialité, sécurité et autonomie. Makri s’inscrivait pleinement dans cette tendance. L’île avait ainsi été valorisée à près de huit millions d’euros, avec la perspective de projets touristiques haut de gamme susceptibles d’attirer une clientèle internationale.
La première vente aux enchères programmée en 2022 reposait justement sur cette vision optimiste. Les expertises de l’époque considéraient qu’une partie importante du territoire pouvait être exploitée malgré les règles liées au littoral. Mais cette estimation s’est rapidement révélée beaucoup trop ambitieuse.
Des contraintes environnementales qui ont tout bouleversé
Quelques mois après cette première évaluation, de nouvelles analyses ont profondément changé la situation de l’île. Makri est en effet classée comme forêt privée et intégrée à plusieurs zones naturelles protégées soumises à des réglementations européennes particulièrement strictes.
Ces contraintes limitent considérablement les possibilités de construction. Les projets de complexes hôteliers ou de développements touristiques massifs sont désormais pratiquement impossibles à envisager. Les usages autorisés restent très encadrés et concernent essentiellement des activités à faible impact écologique comme l’agriculture, le pâturage ou certaines infrastructures légères.
Cette réalité a provoqué une chute spectaculaire de la valeur du bien. Après une première baisse à 296.000 euros lors d’une nouvelle tentative de vente, l’île sera finalement remise aux enchères en novembre 2026 avec un prix de départ fixé à seulement 247.000 euros. Une dépréciation considérable pour un territoire autrefois présenté comme un joyau immobilier méditerranéen.
Parallèlement, plusieurs procédures judiciaires et saisies liées à des créances relativement modestes ont contribué à compliquer davantage le dossier.
Une île presque dépourvue d’infrastructures
Au-delà des obstacles administratifs, la réalité sur place est très éloignée de l’image luxueuse souvent associée aux îles privées. Makri ne possède quasiment aucune infrastructure moderne susceptible d’accueillir un projet touristique d’envergure.
Les rares constructions présentes sur l’île se limitent à une petite maison abandonnée, une citerne et une chapelle. Les réseaux essentiels comme l’électricité, l’approvisionnement en eau ou encore les équipements portuaires demeurent inexistants ou extrêmement rudimentaires.
Dans ces conditions, les futurs acquéreurs ne peuvent espérer transformer l’île en destination de luxe comparable aux stations touristiques des Cyclades ou des Caraïbes. Le potentiel économique de Makri apparaît désormais très réduit, malgré son cadre naturel particulièrement préservé.
Autre élément important : la propriété relève d’un statut emphytéotique. Cela signifie qu’il ne s’agit pas d’une pleine propriété classique, mais d’un bail de longue durée, un détail juridique qui peut également freiner certains investisseurs.
Le marché des îles privées confronté à de nouvelles limites
Le cas de Makri illustre une évolution plus large observée sur le marché mondial des îles privées. Depuis plusieurs années, les biens insulaires continuent de séduire une clientèle internationale à la recherche d’isolement et de tranquillité. Les plateformes spécialisées mettent régulièrement en avant des propriétés spectaculaires proposées à plusieurs millions d’euros, notamment aux Bahamas, en Norvège ou dans les Caraïbes.
